L’histoire derrière le gouvernement de la plus grande vente de surplus de terre: Ne contribuables obtenir une bonne affaire?

The story behind the government's largest sale of 'surplus' land: Did taxpayers get a good deal?

Terrain en cours de préparation pour le développement à Cambie entre la 57e et de la 59e Avenue, à Vancouver. La terre a été précédemment partie de l’Pearson Cornouiller des terres et de la George Pearson Centre.

Jason Payne / PNG

La province a vendu 25 acres de terrain principal dans la Cambie couloir pour 302 millions de dollars en 2015/16, le site de Pearson et le Cornouiller des établissements de soins. Mais le développeur doit encore près de la moitié de l’argent, et la construction de condos de logements sociaux et de santé de remplacement des installations de retard sur le calendrier prévu.

Une bordée d’arbres de la propriété avec deux vieillissement des établissements de santé le long de la occupé Cambie corridor est de se transformer en une nouvelle communauté avec 21 bâtiments multi-étages, y compris les maisons de 4 500 personnes, soit l’équivalent de presque tous les résidents de Osoyoos se déplaçant sur cette 25 hectares.

Ces Pearson-le Cornouiller terres ont été achetées par le développeur Onni pour 302 millions de dollars. Il a été, de loin, la plus grande vente en vertu d’un programme provincial a commencé en 2013 à liquider “surplus” de terres publiques à amasser de l’argent pour le gouvernement. Cette transaction unique représenté près d’un tiers de la somme de 1 milliard de dollars dans les transactions de l’ancien gouvernement Libéral a signé et que la vente de plus de 160 propriétés, y compris les écoles, les hôpitaux et les terrains industriels.

Les Experts ont soulevé des préoccupations au sujet de la structure de l’Pearson-le Cornouiller traiter et de la question de savoir si les contribuables sont mieux maintenant qu’ils ne sont plus propriétaires de ce premier des biens, qui est à proximité du métro Aérien s’arrête, les écoles et les Oakridge centre commercial.

Ce n’est pas nouveau pour les gouvernements de vendre leurs terres, mais Postmedia a pris un regard en profondeur à l’aéroport Pearson-le Cornouiller traiter compte tenu de ce qu’il a récemment découvert sur la province en 2008 de la vente de la Petite Montagne. Le développeur qui a acheté cette propriété est encore redevable de la province de 230 millions de dollars 229 logements sociaux plus de 11 ans après la vente.

“Le secteur public et les institutions publiques ou à but non lucratif ne devrait jamais vendre leur terre. S’ils veulent bénéficier de la valeur de leurs terres comme un atout, il doit être loué”, dit Herb Auerbach, un ancien consultant immobilier et de l’urbanisme universitaire à l’Université Simon Fraser Programme de la Ville.

“Vous devez comprendre que (avec un peu de terre), ce n’est pas seulement un simple immobiliers jouer. Ce n’est pas seulement une simple transaction”, explique Gordon Harris, un professionnel de l’urbaniste et chef de la direction de la SFU Confiance de la Communauté. “Une fois que vous le vendre, il a disparu.”

Gouvernement Provincial vend terrain principal

Pearson-le Cornouiller développement, connu sous le Cambie Jardins, est zoné pour 2,160 condos de 540 logements sociaux, espaces commerciaux, une garderie, des parcs, un centre de santé communautaire, soins de longue durée à la maison, et 114 pris en charge appartements à remplacer les deux le vieillissement des établissements de santé sur le site.

Le gouvernement a vendu le Cornouiller Lodge Complexe de Soins à Domicile en 2015 et l’hébergement de longue durée soins de George Pearson Centre et les terres environnantes en 2016. Cependant, Postmedia a appris que Onni a payé un peu plus de la moitié de l’argent qu’il a accepté de payer: Il doit encore de 137 millions de dollars parce que les Libéraux provinciaux ont donné le développeur d’un prêt à faible coût et jusqu’en 2023 pour payer le reste du prix de vente.

Dans les quatre dernières années, comme Onni subdivisé et le zonage des propriétés, leur valeur évaluée sauté à $842 millions de dollars, soit près de trois fois ce qu’il a accepté de payer la province de la terre.

Et que, peut-être, n’est pas surprenant étant donné le potentiel de cette propriété, qui s’étend de la 57e à la 59e avenue, et à partir de Cambie tout le chemin de la Bruyère Rue. Dans ce quartier, les propriétaires ont vendu des vieux pavillons pour le double de leur valeur de marché pour les développeurs qui ont créé des blocs de quatre et de six étages de condos.

Et la proximité de Oakridge Centre commercial de la zone est en train de subir une transformation massive de Westbank Corp et QuadReal ajouter plus d’une douzaine de tours d’habitation avec un record au pied carré étiquettes de prix. Environ 10 blocs dans l’autre sens PCI aménagements Marine de la Passerelle, une autre plaque tournante de condos, à usage mixte et des tours de bureaux.

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Cambie Jardins  » Présentation du Centre sur W. 57th Ave. à Vancouver.

Arlen Redekop /

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Au Cambie Jardins, Onni des plans pour la construction de 2,2 millions de pieds carrés de logements du marché, et avec la moyenne de Vancouver condo de vente pour $1,345 un pied carré, c’est une estimation prudente de 3 milliards de dollars dans la vente de biens immobiliers.

La location des terres publiques au lieu de le vendre pour les développeurs

Le site de l’ancien propriétaire — le gouvernement provincial, par le biais de la Vancouver Coastal Health Authority — pourrait avoir encaissé sur une partie de ce bénéfice s’il avait maintenu un certain contrôle sur le terrain, affirme Brad Foster, un ancien directeur de projet de la région du Lower Mainland de la Gestion des Installations, qui supervise l’immobilier de VCH et trois autres conseils de santé.

Lui et ses collègues ont poussé pour l’indépendance de la fiducie foncière de détenir et de développer des sous-utilisés du secteur de la santé propriétés — Pearson-le Cornouiller, “le diamant” de ce groupe. L’idée a été calquée sur l’UBC Propriétés de Confiance, qui loue des terres à des développeurs et négocie pour prélever une partie du marché de l’habitation-les bénéfices de l’université.

“La principale raison de la formation d’une fiducie est de maintenir le contrôle et la propriété des terres publiques de l’actif à perpétuité,” dit-il. “Bien situé public foncier est rare et précieux si l’intention est de conserver cette valeur et l’effet de levier stratégique.”

Favoriser et ses collègues ont pensé que la confiance pourrait avoir été supervisée par un conseil d’administration avec une connaissance approfondie de l’industrie de l’immobilier, mais la proposition n’a pas été approuvé par l’ancien gouvernement provincial.

“Tout ne fonctionne pas comme je l’espère, ou pensé qu’il devrait. La fiducie foncière a été calquée sur l’UBC propriétés de confiance, qui nous a semblé un de très intelligent façon de traiter les poils pubiens des biens fonciers. Nous avons développé une très solide analyse de rentabilisation pour l’Pearson Terres comme une sorte de chemin dans ce pour le secteur de la santé”, a déclaré Foster, qui travaille maintenant pour la B. C. Logement.

“Les développeurs sont ceux qui vont obtenir la valeur sous-jacente de cette terre. … Nous (le secteur public) pourrait avoir participé à ça.”

Il fait valoir, il y avait certains éléments positifs, menant à l’aéroport Pearson-le Cornouiller vente: Son groupe a travaillé avec la ville pour obtenir une approbation préalable en 2013 pour le site afin d’avoir un maître prévu community.

“Il a été un énorme succès dans de nombreux égards. La seule chose que remarques à faire à moi est qu’il faut avoir formé cette confiance et réussi que le développement au fil du temps, avec le développement de la communauté,” dit-il. “Nous avons été en mesure de phase de ces ventes de terres au fil du temps et d’optimaliser l’argent.”

La vente publique des terrains à faible coût des prêts

Les Libéraux ont justifié la vente des terres publiques en disant qu’il avait besoin de l’argent pour équilibrer le budget, mais dans certains récente de grand-billet à la vente, il a fourni à faible taux de prêts hypothécaires pour les acheteurs et, par conséquent, la province n’a pas encore récupéré tout l’argent qu’il a affirmé avoir soulevé.

La province est encore dû de 137 millions de dollars pour Pearson-le Cornouiller, 233 millions de dollars pour la Petite Montagne, et plus de 250 millions de dollars à partir de 2016 la vente de la Oakridge Centre de Transit — total de 620 millions de dollars en paiements en suspens. Le Ministère des Finances ne pouvait pas dire Postmedia le montant total de l’argent actuellement envers le gouvernement pour toutes les terres, les contrats de vente.

B. C. Transit, une société d’état, vendu ses 14 hectares centre de transit à travers la rue de la Oakridge mall à Intergulf-Vert Moderne de Développement Corp, qui a offert un de 2,1 pour cent, huit ans hypothèque par la province.

De même, après Onni battre environ 10 autres soumissionnaires avec l’offre la plus élevée pour Pearson-le Cornouiller, la province a offert un huit-année de prêt hypothécaire avec 2.61% de financement, et le paiement final de 44,5 millions de dollars est attribuable en 2023.

“Le paiement différé de la structure n’est pas inhabituel. Dans ce cas, la province/Coastal Health est juste de prendre le rôle d’un banquier (aussi bien en tant que vendeur) pour fournir le financement pour l’achat. Ce faisant, il est en mesure d’organiser un taux d’intérêt préférentiel pour l’acheteur,” UBC professeur de comptabilité Kin Lo a déclaré dans un e-mail après Postmedia lui a demandé d’expliquer comment les finances de l’accord ont été structurés.

“Ce que je peux vous dire sur le taux de 2,61% est que c’est un très bon taux d’emprunt. Il a probablement été significativement inférieur à un taux qui Onni pourrait obtenir dans le commerce pour financer la transaction.”

Les développeurs immobiliers commerciaux et courtiers défendre la vente de ces plus grands morceaux de terre avec de paiements différés et à des conditions favorables, comme de faibles taux d’intérêt. Ils disent qu’il y a peu d’acheteurs pour ces biens coûteux qui portent des années de compliqué querelles pour des approbations et des permis avant qu’ils peuvent être développés.

Mais d’autres disent que quand il s’agit de faire le plus de terres publiques, il ya de meilleures options telles que les baux à long terme, et s’ils sont critiques de prêts à faible intérêt offerts par les fonds publics.

“Ce sont tous des exemples de développeurs qui utilisent de l’OPM, ou de l’argent des autres. Les paiements partiels sont généralement acceptées par les vendeurs comme une incitation à l’acheteur,” dit Auerbach, qui a également écrit un livre sur l’histoire de l’immobilier appelé Placemakers: des Empereurs, des Rois, des chefs d’entreprise.

Tom Davidoff, un professeur de l’immobilier, de la finance à l’université de la Sauder School of Business, a déclaré que si le financement à long terme à taux variable est une option pour l’achat de terres publiques, alors il peut être plus difficile pour le gouvernement de bien comparer les offres des différents soumissionnaires.

“En général, je pense que pour éviter aux contribuables de se faire arnaquer, il est de bonne pratique de normaliser les termes et de les vendre par l’intermédiaire d’aussi près à une vente aux enchères que possible,” dit-il. “Lorsque (le gouvernement) les fonctionnaires ont un plus grand pouvoir discrétionnaire dans l’évaluation des soumissions, je pense que l’invite de la difficulté.”

Les retards à Cambie Jardins

La mairie a donné l’autorisation plus tôt cette année pour Onni pour commencer l’excavation et de fondation pour les deux tours de l’angle sud-est du site, mais n’a pas encore le feu vert pour la construction de ces bâtiments ou les autres.

Le projet semble être en retard, comme VCH dit en 2017 que la construction devrait commencer en 2018.

La ville affirme permis de développement sont en cours d’examen pour le reste des bâtiments de la première phase du projet; une demande par Onni de développer l’angle nord-est de la propriété (Phase 2) sera examiné par la ville à l’automne et Onni est tenu de livrer de logements sociaux dans cette phase, au plus tard en 2027; le développement comporte cinq phases au total, donc, une finale de la date d’achèvement de nombreuses années sur la route.

Onni a commencé à vendre prévente contrats de deux de la Phase 1 des tours à la mi-2018 tout comme les ventes et les prix ont commencé à se ramollir à partir de ce qui avait été une super chaud de marché depuis plusieurs années. Le mois dernier, ces préventes frappé sept-bas de l’année à travers Metro Vancouver, en partie, après l’introduction de taxes visant à freiner la propriété étrangère, de la spéculation et de la vacance.

Récemment, Onni rejoint d’autres développeurs d’essayer de susciter l’atonie de la préventes avec diverses incitations discrètement l’envoi de certains acheteurs potentiels une offre de jusqu’à 40 000 $de rabais d’un Cambie Jardins de la copropriété.

Onni, la ville dit a offert des équipements de la communauté d’une valeur de 142 millions de dollars dans le cadre de cette affaire, n’a pas répondu aux courriels et appels téléphoniques à partir de Postmedia.

Les développeurs ont généralement besoin de vendre un certain pourcentage de leur prévente des contrats dans environ neuf mois pour obtenir un financement de la banque pour la construction, et ce doit être dans la main avant d’obtenir un plein permis de construire.

Il est difficile de savoir exactement où en sont les choses dans ce processus, mais le Cornouiller et Pearson résidents — qui restera dans ces vieillissement des installations jusqu’à ce que les remplacements sont intégrés sont désireux de savoir ce qui se passe.

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Elaine Wass, à gauche, vice-président du conseil d’administration, à DEMANDER de l’Amitié, avec Miranda Haley, directeur du développement.

Arlen Redekop /

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Cet état de limbes existe aussi pour les opérateurs de divers Vancouver Coastal Health programmes soutenus par le Cornouiller et Pearson installations.

La demande du Centre d’Amitié, qui dirige un programme de garderie pour les personnes âgées, vacant par la place qu’elle a été la location à l’aéroport Pearson en novembre 2018 et est maintenant de payer le double du loyer à un nouvel emplacement. Il veut revenir, dès que la construction est terminée.

“Nous espérons un scénario qui n’est pas trop loin,” a déclaré Elaine Wass, président du conseil d’administration.

Vancouver Coastal Health espère déplacer les 113 résidents de Cornouiller à leur nouveau foyer de soins en fin de 2021. Il espère déménager 44 de Pearson est de 114 habitants dans les nouvelles de soutien de foyers d’ici le printemps 2022, et le reste sera évoluent en se basant sur Onni du calendrier de construction pour les futurs bâtiments.

Le conseil de la santé permettra de financer la construction d’installations de remplacement des établissements de santé, en utilisant les profits de la vente de la terre, bien que le coût estimé n’est pas encore disponible, elle le dit.

Onni va payer pour la construction de tous les 361 logements sociaux, et de fournir à la ville un morceau du site qui peut contenir un autre 179 logements à prix abordable, un jour.

Le manque de transparence sur les terres publiques de vente

Informations sur les ventes de terres n’est pas facilement accessible au public.

Les 160 surplus de ventes de terres — qui ne comprennent pas la Petite Montagne ou la Oakridge site sont répertoriés sur un site web du gouvernement qui, pour la grande majorité des transactions, ne fournit aucun prix de vente, pas d’informations sur l’acheteur et brèves, parfois vague, une description des terres.

B. C. du vérificateur général a soulevé des préoccupations au sujet de ces terres ventes l’an dernier. Et plus récemment dans le Vancouver Sun enquête a révélé plusieurs curieux de transactions, y compris:

• Propriétés ont changé de mains deux fois le même jour, pour le bénéfice des acheteurs et non pas le gouvernement.

• La province de location des terres après la vendre parce qu’ils ont encore besoin de l’propriétés.

• Le déchargement de 50 sites d’écoles, y compris dans les domaines où de nouvelles salles de classe sont maintenant nécessaires.

• De grands terrains vendus à des développeurs qui ont immédiatement eu subdivisée pour des augmentations spectaculaires de leur valeur, y compris Pearson-le Cornouiller.

Onni acheté les six acres Cornouiller partie du site en 2015 pour la somme de 85 millions de dollars, en plus de la valeur évaluée à l’époque, avait alors la terre subdivisés en deux. Aujourd’hui, la combinaison de la valeur de ces lots a augmenté plus que quadruplé pour 380 millions de dollars.

Onni acheté le 19 acres Pearson partie l’année suivante pour un montant de 217 millions de dollars, moins de la valeur imposable, les terres subdivisé en quatre, et, aujourd’hui, ces lots ont plus que doublé en valeur à $462 millions de dollars.

Le NPD, le gouvernement semble avoir ralenti la vente de terres publiques depuis son élection en 2017, et dit qu’il faudra envisager de subdiviser et de modification de zonage toutes les propriétés avant de les vendre à l’avenir, au cas par cas, “afin de maximiser les revenus.”

L’évaluation du marché potentiel des lieux de soins de santé

Derek Holloway, qui est à la retraite après avoir travaillé pendant 28 ans comme un évaluateur à la B. C. Évaluation, a déclaré la société d’état souvent “loin derrière” sur le marché potentiel de la valeur d’une propriété comme Pearson-le Cornouiller. C’est parce que jusqu’à ce que le propriétaire obtient de zonage approuvé par la ville, le reste des biens évalués à faible densité d’établissements de santé, plutôt que pour le potentiel futur de milliers de condos haut de gamme.

Il a cité deux dernières ventes des établissements de soins de santé par des entreprises privées — et non pas par le gouvernement provincial — qui ont montré que l’acheteur a payé bien au-dessus de la valeur imposable, sans doute à cause de la possibilité de développer ces sites: Une installation d’aînés dans la ville de Vancouver avait une valeur de 32 millions de dollars en 2017, et vendu pour la somme de 115 millions de dollars; et à l’Ouest de Vancouver, le centre de soins a une valeur de 14 millions de dollars en 2018 et vendu pour la somme de 32 millions de dollars.

Mais Holloway questions pourquoi les gouvernements sont de la vente de terrains à tous, ou au moins pourquoi ils n’attendent pas à vendre jusqu’après le changement de zonage de la propriété a été approuvé par la municipalité.

“Pourquoi ne pas subdiviser, rezonage il, de service et ensuite de vendre les parcelles? Et obtenir tout ce que la valeur de soulèvement? Parce que C’est juste fou ce que le trésor public prend 85 millions de dollars (pour le Cornouiller vente), et ensuite part de la valeur de soulèvement avec un promoteur privé. Il n’y a pas besoin de cela”, a déclaré Holloway.

“Vous n’avez pas besoin de jeter un atout comme ça. C’est un trophée trophée trophée de la propriété”.

Twitter: @joanneleeyoung

Twitter: @loriculbert

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